안녕하세요 피맨입니다.
서울시의 토지거래허가제가 뉴스에 많이 보도되는데요.
토지거래허가제에 대해 알아볼께요 :)
📌 토지거래허가제란?
토지거래허가제(土地去來許可制)는 토지의 투기적 거래를 방지하고 공공복리를 증진하기 위해 일정한 지역에서 토지를 매매하려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도이다.
이 제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제118조에 근거하여 시행된다.
📌 토지거래허가제의 목적
- 부동산 투기 방지
- 지가(땅값) 안정화
- 실수요자 중심의 토지 이용 촉진
- 무분별한 개발 방지 및 공익 보호
📌 토지거래허가구역이란?
토지거래허가제가 적용되는 지역을 토지거래허가구역이라고 하며, 국토교통부 장관 또는 지방자치단체장이 지정할 수 있다.
✅ 허가구역 지정 기준
- 부동산 투기 우려 지역
- 단기간에 토지가격이 급등하는 지역
- 투기 세력 개입 가능성이 높은 지역
- 도시개발 및 재개발 지역
- 도시 확장, 재건축·재개발 등이 진행되는 곳
- 공공사업 예정지
- 공공시설(도로, 공원, 철도 등) 조성이 예정된 지역
- 환경보호 및 농지보전 지역
- 무분별한 개발로 환경 훼손이 우려되는 곳
✅ 토지거래허가구역 지정 절차
- 국토교통부 또는 시·도지사가 대상 지역 선정
- 중앙도시계획위원회(국토부 소속) 또는 지방도시계획위원회(지자체 소속) 심의
- 최종 확정 및 공고 → 최대 5년간 지정 가능
- 필요 시 연장 가능
📌 토지거래허가 대상
토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 거래하려면 허가를 받아야 한다.
✅ 허가 대상 면적
| 용도지역 | 허가대상면적 |
| 도시지역 (주거지역) | 60㎡ 초과 |
| 도시지역 (상업지역) | 150㎡ 초과 |
| 도시지역 (공업지역) | 200㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
| 농림지역 | 500㎡ 초과 |
| 자연환경보전지역 | 100㎡ 초과 |
- 면적이 기준 이하라면 허가 없이 거래 가능
- 지분 거래 시 전체 토지면적이 기준을 초과하면 허가 대상
📌 토지거래허가 신청 및 절차
토지거래 계약 체결 전 허가 신청
- 매수인(토지를 사는 사람)이 해당 지자체(시·군·구청)에 토지거래허가 신청
- 허가 없이 계약을 체결하면 무효가 됨
허가 심사
- 해당 토지를 매수하는 목적이 실수요(직접 이용)인지 검토
- 심사 기준:
- 거주 목적 (주택 건설 여부)
- 사업 운영 목적 (공장·상가 등)
- 농업 경영 목적 (농지 활용 여부)
허가 여부 결정
- 허가 승인: 계약 체결 가능
- 허가 거부: 투기 목적으로 판단되면 불허가
사후 의무
- 허가를 받고 취득한 토지는 실제 용도로 일정 기간 사용해야 함.
- 주거용: 2년 이상 거주
- 상업용: 2년 이상 사업 운영
- 농업용: 2년 이상 직접 경작
📌 허가 없이 거래할 경우? (위반 시 처벌)
토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허가받은 용도로 사용하지 않으면 행정 처분 및 형사 처벌을 받을 수 있다.
| 위반유형 | 처벌내용 |
| 허가 없이 거래 | 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 |
| 허가 후 사용 목적 위반 | 원상 복구 명령 + 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금 |
📌 토지거래허가제의 영향
✅ 장점
- 부동산 투기 방지 → 가격 안정화
- 공익사업 및 환경 보호 효과
- 실수요자 중심의 거래 유도
❌ 단점
- 허가 절차가 복잡하여 거래 제한
- 투자 위축 → 시장 경직 가능
- 지역 경제 위축 가능성
📌 최근 토지거래허가제 적용 사례
1️⃣ 서울 강남·송파·용산 재건축 지역 (2020년 지정)
- 투기 수요 차단 목적
세종시 행정중심복합도시 (2021년 연장) - 공공기관 이전으로 인한 투기 방지
경기도 3기 신도시 예정지 (2022년) - 신도시 개발 지역의 지가 급등 방지
🎯 정리
✔ 토지거래허가제는 부동산 투기 방지를 위한 제도이며, 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.
✔ 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되며, 처벌 대상이 될 수 있다.
✔ 실수요자 중심의 거래를 유도하지만, 시장 경직 등의 부작용도 있다.
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