급매물 진짜인지 가짜인지 구별하는 법

안녕하세요 피맨입니다.

 

급매물 진짜인지 가짜인지 구별하는 법 

집을 알아보실 때 “급매물”이라는 단어 많이 보셨죠?

급매물이라고 하면 왠지 시세보다 저렴하다, 놓치면 손해다 이런 생각부터 드는데요.

하지만 부동산 시장에서는 ‘급매물’이라는 말이 항상 100% 진짜는 아닙니다.

때로는 관심을 끌기 위한 미끼 매물일 수도 있고, 계약 과정에서 조건이 달라지는 경우도 있죠.

오늘은 급매물이 진짜인지, 가짜인지 구별할 수 있는 방법을 차근차근 알려드릴게요.

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1. 시세와 비교해보기

 

급매물이라고 하면 당연히 시세보다 저렴해야 하죠.
예를 들어, 주변 비슷한 아파트가 5억에 거래되고 있는데 특정 매물만 3억 후반에 나온다면, “오 이거 진짜 급매인가?” 싶을 수 있습니다.

 

👉 하지만 여기서 중요한 건 얼마나 차이나는지예요.

• 보통 실제 급매물은 시세 대비 5~10% 정도 저렴한 경우가 많습니다.
• 만약 시세보다 20~30% 이상 저렴하다면? 오히려 의심해 봐야 합니다. (세금 문제, 소유권 분쟁, 근저당 설정 등 특별한 이유가 있을 가능성이 높아요.)

즉, 무조건 싼 게 급매가 아니라 합리적인 범위 내에서 싸야 진짜 급매물입니다.

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2. 등기부등본 확인하기

 

가장 확실한 방법은 바로 등기부등본을 확인하는 겁니다.
등기부등본에는 집의 소유자, 근저당권(담보 대출), 가압류, 가처분 등 권리 관계가 모두 나와요.

• 근저당이 많다 → 집주인이 빚 때문에 급히 팔려는 경우일 수 있음
• 가압류·경매 예정 기록이 있다 → 진짜 급매물일 수 있으나 리스크도 큼
• 소유권자가 다르다거나 복잡한 관계 → 미끼 매물일 확률 높음

즉, 등기부등본을 꼭 확인하고 이 집이 왜 급매인지 근거를 찾아야 합니다.

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3. 매물 등록 시점 확인하기

 

급매물이라면 말 그대로 “빨리 팔아야 하는 집”이죠.
그렇다면 매물이 등록된 지 오래됐을 리 없습니다.

 

👉 부동산 플랫폼에서 매물 등록일을 확인해 보세요.

• 진짜 급매물 : 등록 후 일주일~한 달 이내 거래되는 경우 많음
• 가짜 매물 : 등록일은 오래됐는데 계속 “급매”라고 광고

오랫동안 안 팔리고 남아 있는 급매물은 대부분 조건이 까다롭거나, 애초에 진짜가 아닐 가능성이 큽니다.

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4. 중개사의 태도 살펴보기

 

중개사 말도 힌트가 됩니다.

• 진짜 급매물이라면 중개사가 빨리 계약을 권유하긴 하지만, 조건·사유를 명확히 설명합니다. (예: 집주인이 해외 이주 예정, 급전 필요, 상속 문제 등)
• 가짜 급매물이라면 “이 매물은 방금 나갔다, 대신 이거 보시죠”라면서 다른 매물로 유도하는 경우가 많습니다.

즉, 급매물이라고 광고했는데 정작 보러 가면 없다는 경우 → 거의 미끼 매물입니다.

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5. 매도인 직접 확인하기

 

가능하다면 매도인(집주인) 의사를 직접 확인하는 것도 방법입니다.

• 집을 왜 파는지
• 언제까지 팔아야 하는지
• 가격 협상 여지가 있는지

이런 부분을 물어보면 급매물인지 아닌지 감이 옵니다.

진짜 급매라면 매도인의 사정이 분명하게 드러나거든요.

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6. 지나치게 좋은 조건 의심하기 

 

세상에 공짜는 없죠.
만약 “전세 끼고 1억에 내놓는다”, “시세보다 40% 싸다” 같은 매물이 있다면 무조건 이유가 있습니다.

 

가능한 리스크 예시:

• 임차인 보증금 문제 (깡통전세)
• 법적 분쟁 중인 집
• 하자 있는 건물 (누수, 구조 문제 등)
• 다가구·다세대의 경우 불법 건축물 가능성

👉 조건이 너무 좋아 보이면 반드시 전문가(변호사, 세무사 등)의 조언을 받고 진행하는 게 안전합니다.

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7. 온라인 후기·실거래가 확인하기 

 

국토교통부 실거래가 시스템을 통해 최근 거래된 가격을 확인해 보세요.
“급매물이라고 하는데, 실제로 비슷한 단지 매물들이 다 그 가격대다?” → 사실 급매가 아닐 수 있습니다.

또한 네이버 카페, 지역 커뮤니티, 부동산 관련 온라인 후기를 찾아보면 해당 매물이나 중개사에 대한 정보가 나오는 경우도 있어요.

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8. 계약 직전 다시 한 번 체크하기

 

급매물이라고 해서 서두르다 보면 놓치기 쉬운 게 있습니다.

• 계약금 입금 전 → 등기부등본 최신본 확인
• 계약서 작성 시 → 특약 사항 꼼꼼히 체크 (대출 승계, 잔금 기한 등)
• 중개보수 지급 → 계약 성립 후 확실히 지급

급매물일수록 시간이 촉박하다는 핑계로 절차를 대충 넘어가는 경우가 있는데, 이때 문제가 생기면 되돌릴 수 없습니다.

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정리하자면, 급매물 진짜와 가짜를 구별하는 핵심 포인트는 다음과 같아요.

1. 시세와의 합리적 차이 확인
2. 등기부등본으로 권리 관계 점검
3. 매물 등록 시점과 거래 속도 확인
4. 중개사의 태도와 매도인 사정 파악
5. 지나치게 좋은 조건은 무조건 의심

급매물은 잘만 잡으면 좋은 기회가 되지만, 가짜에 걸리면 오히려 손해가 큽니다.
항상 꼼꼼하게 확인하고, 필요하면 전문가 도움을 받아 안전하게 내 집 마련하시길 바랄게요! 

 

 

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