알아두면 피할 수 있는 경매의 함정 5가지

안녕하세요 피맨입니다.

 

 

알아두면 피할 수 있는 경매의 함정 5가지

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 기회가 되기도 하지만, 제대로 준비하지 않으면 큰 손해를 볼 수도 있어요.
“싸게 낙찰받았는데 알고 보니 세입자가 나가지 않아요”, “보증금을 돌려줘야 하는데 돈이 없어요” 같은 사례는 생각보다 정말 많답니다.

오늘은 경매 초보자들이 자주 빠지는 5가지 함정을 정리해드릴게요.
이 내용만 알아두셔도, 위험한 물건을 피하고 안전하게 경매에 접근하실 수 있어요.

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말소기준권리보다 먼저 설정된 ‘임차인’

 

경매에서는 채권자가 빚을 받기 위해 집을 법원에 넘기면, 그 집에 설정된 여러 권리들이 소멸(말소)돼요.
하지만 말소되지 않는 권리도 있어요.

대표적으로는 말소기준권리보다 먼저 설정된 임차인의 대항력이에요.

예시 상황

• 김씨가 전세 5천만 원에 살고 있었고, 확정일자와 전입신고를 마쳤어요.
• 이후 근저당이 설정되었고, 결국 경매로 나왔어요.
• 그런데 이 임차인은 말소기준권리보다 우선순위에 있어요.

👉 낙찰받은 사람은 전세보증금 5천만 원을 그대로 물어줘야 해요.

✅ 해결 방법

• 등기부등본과 매각물건명세서에서 임차인의 확정일자와 전입일을 반드시 확인하세요.
• 우선순위 임차인이 있다면, 보증금을 떠안아야 할 수 있어요.

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유치권 주장

 

유치권이란, 물건에 대해 공사를 했거나 채무를 갚지 않았을 경우, 그 물건을 점유하고 있는 사람이 “돈 받을 때까지 안 나가요”라고 주장할 수 있는 권리예요.
법원은 이 유치권의 존재 여부를 판별해주지 않기 때문에, 낙찰자가 직접 해결해야 해요.

예시 상황

• 공사하청업자가 "아직 공사비 못 받았으니 못 나갑니다" 하고 버티는 경우가 있어요.
• 낙찰자는 명도도 못 하고, 공실 상태로 계속 세금만 내야 하는 일이 생길 수 있어요.

✅ 해결 방법

• 현장조사 시 직접 가서 건물 외벽이나 입구에 유치권 안내문이 붙어있는지 확인하세요.
• 법적으로 인정받기 어려운 유치권도 많지만, 일단 점유 중이라면 쉽게 해결이 안 되기 때문에 피하는 게 상책이에요.

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명도(퇴거) 문제

 

낙찰받았다고 해서 그 부동산을 바로 사용할 수 있는 건 아니에요.
기존에 살고 있는 세입자나 소유자가 “안 나가요”라고 버틸 경우, 명도소송까지 가야 할 수 있어요.

예시 상황

• A씨가 소형 오피스텔을 낙찰받았는데, 전 소유자가 버티며 “난 나가지 않을 거야”라고 해요.
• 3개월간 명도소송에 변호사비까지 수백만 원이 들었고, 중간에 월세 수익도 없었어요.

✅ 해결 방법

• 매각물건명세서의 점유자 정보를 꼭 확인하세요.
• ‘인도명령’이 가능한 물건인지, 점유자가 단순 임차인인지, 채무자인지 구분하는 게 중요해요.
• 실입주나 임대를 계획 중이라면, 즉시 명도가 가능한 물건만 선택하시는 게 좋아요.

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숨겨진 하자 및 수리비

 

감정가는 높고 입지는 좋은데, 막상 들어가 보면 수도관이 터졌거나, 벽에 곰팡이가 심한 경우가 있어요.
경매는 현상태 그대로 낙찰되는 것이기 때문에, 이런 하자가 있어도 누구도 책임지지 않아요.

예시 상황

• 감정가 2억 원짜리 아파트를 1억6천만 원에 낙찰받았어요.
• 그런데 들어가 보니 싱크대, 보일러, 전기배선까지 전부 갈아야 했고, 수리비로 2천만 원 이상 들었어요.

✅ 해결 방법

• 입찰 전 반드시 현장 방문하세요.
• 직접 내부를 못 볼 경우, 같은 동의 같은 구조 아파트 매매 정보를 확인해 유추라도 해보셔야 해요.

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취득세, 채권매입비용 등 추가비용

 

낙찰가는 경매 가격일 뿐이에요.
이 외에도 취득세, 등기세, 채권매입 비용, 이사비, 명도비용까지 포함하면 총 비용이 훨씬 늘어날 수 있어요.

예시 상황

• 낙찰가 2억 원 → 취득세 약 1,400만 원, 법무사 비용 100만 원, 명도비 300만 원
• 총 실제 지출: 2억 1,800만 원

👉 경매는 싸게 사는 것 같지만, 추가 비용까지 고려해야 진짜 수익이 나요.

✅ 해결 방법

• 입찰 전 예상 총비용 시뮬레이션을 해보세요.
• 특히 취득세는 1가구 2주택 여부, 조정지역 여부에 따라 차이가 크니 미리 확인해두셔야 해요.

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경매는 싸게 살 수 있는 좋은 기회이기도 하지만, 동시에 ‘정보 싸움’이에요.
위에 소개해드린 5가지 함정은 모두 실제로 자주 발생하는 일이기 때문에, 사전에 공부하고 철저히 확인하는 것만이 최고의 방어책이에요.

 

요약하자면:

임차인 보증금 인수	권리분석, 우선순위 확인
유치권 주장	현장조사 필수
명도 문제	점유 상태와 인도명령 여부 확인
숨겨진 하자	현장 방문 및 주변 시세 조사
추가 비용	총 취득 비용 시뮬레이션

 

처음엔 어렵게 느껴질 수 있지만, 한 번 익숙해지면 훨씬 수월해져요.
꼼꼼히 확인하고, 무리하지 않으면서 한 걸음씩 경험을 쌓아가시길 응원할게요 😊

 

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